Wenn Sie Ihr Eigentum verkaufen oder in Kürze verkaufen möchten, könnte Sie dieser Artikel interessieren:
Auf unserem Immobilienmarkt auf den Kanarischen Inseln stehen den Eigentümern drei Verkaufsauftragsarten zur Verfügung, jede mit ihren eigenen Besonderheiten:
- Der offene Verkaufsauftrag
- Der exklusive Verkaufsauftrag
- Und der Multi-exklusive Verkaufsauftrag
Ich höre oft die typischen Sätze “Aber ich unterschreibe nichts” oder “Ich möchte keine Exklusivität, derjenige, der zuerst mit einem Kunden kommt, bekommt die Provision”. Sogar habe ich Kommentare von Anwälten gelesen, die von jeder Modalität abraten, die nicht der offene Verkaufsauftrag ist.
Ich möchte die wichtigen Unterschiede erläutern und die Nachteile einiger und die spezifischen Vorteile anderer analysieren, damit Sie selbst urteilen und verstehen können, warum wir bei Canarinvest Properties wählen, mit einer spezifischen Option zu arbeiten.
Was ist der “offene” Verkaufsauftrag?
Der Eigentümer wählt gleichzeitig eine oder mehrere Immobilienagenturen für die Vermarktung des Verkaufs seines Eigentums aus. Obwohl es auf den ersten Blick attraktiv erscheinen mag, birgt es erhebliche Herausforderungen. Zum einen handelt es sich oft um Agenturen, die sich eher den Käufern verpflichtet fühlen, als den Verkäufern. Ich beobachte das seit über zwei Jahrzehnten, und ich muss gestehen, dass ich selbst in den ersten Jahren so gearbeitet habe.
Es ist verlockend zu sehen, wie eine hohe Nachfrage potenzieller Käufer den Immobilienmarkt “überfällt” und sich von ihren Budgets für den Erwerb einer Immobilie auf Gran Canaria mitreißen lässt. Daher interessiert es die meisten Immobilienagenturen mehr, eine umfangreiche Liste von Immobilien vorweisen zu können, als den Verkäufer effektiv zu beraten, der oft ohne Informationen und Unterstützung dasteht, um den Verkauf reibungslos und ohne Überraschungen zu managen. Sie würden überrascht sein zu erfahren, wie viele schwerwiegende Fehler täglich gemacht werden und den Verkäufer während oder nach dem Verkauf seines Eigentums beeinträchtigen.
Der erste große Fehler in dieser Modalität ist der Preiskampf: Die verschiedenen Immobilienagenturen erstellen keine Studie zum richtigen Preis, akzeptieren den Preis, den der Eigentümer angibt, und fügen ihre “Provision” hinzu. Da jeder Immobilienmakler versucht, schneller als die Konkurrenz zu verkaufen, konkurrieren sie auf den Plattformen mit dem Endpreis.
Folge: Die gleiche Immobilie wird zahlreiche Male beworben, und immer zu einem anderen Preis. Daher verliert der Verkäufer die Kontrolle über das Verkaufsmanagement, der Käufer nimmt den Wettstreit zwischen den Immobilienagenturen wahr und nutzt dies, um einen noch besseren Preis zu erzielen als der niedrigste in den verschiedenen Medien und Plattformen angegebene Preis.
Ein weiterer großer Nachteil bei dieser Modalität ist das fehlende Engagement seitens der Immobilienagentur. Die Entwicklung und Umsetzung einer effektiven Marketing- und Verkaufsstrategie für die Immobilie erfordert eine erhebliche Investition sowohl in Geld als auch in Zeit seitens des Immobilienmaklers. Ohne gegenseitiges Engagement werden die professionellsten Vertreter der Branche nicht alle ihre Ressourcen und ihre Erfahrung investieren. Diese Modalität ist ideal für Immobilienmakler, die Fotos mit dem Handy machen, die den Markt selten analysieren, die keine Marketing- und Bewertungswerkzeuge haben, unter vielen anderen Dingen. Das Ziel in diesem Fall für viele Immobilienmakler ist es, so schnell wie möglich zum niedrigsten Preis und mit so wenig investiertem Geld wie möglich zu verkaufen.
Exklusiver Verkaufsauftrag:
In dieser Modalität wird einer einzigen Immobilienagentur das exklusive Recht zur Vermarktung des Eigentums eingeräumt. Obwohl es bestimmte Garantien bieten kann, hat es auch seine Einschränkungen. Die Förderung des Verkaufs kann stark eingeschränkt sein und hängt stark von den Ressourcen einer einzigen Agentur ab. Die Sichtbarkeit ist sehr begrenzt, die Agentur kann sich weigern, mit einer anderen Immobilienagentur zusammenzuarbeiten, selbst wenn diese interessierte Kunden hat. Es kann auch vorkommen, dass die Marketingstrategie der Agentur nicht sehr effektiv ist. Am Ende vergeht die Zeit, es gibt keine Besichtigungen und erst recht keine Ergebnisse.
Es ist sehr wichtig, zwischen einem Exklusivverkauf einer Agentur, die nicht Teil einer MLS ist, obwohl sie angibt zu kooperieren, und einem Multi-Exklusivverkauf einer Agentur, die zu einer leistungsstarken MLS gehört, zu unterscheiden, da sich MLSs nach Regeln richten und gewöhnlich dieselbe Managementsoftware verwenden, damit das Eigentum sofort und vollständig bei allen kooperierenden Agenturen ankommt.
Und was bedeutet Multi-Exklusivverkauf?
Diese Modalität, die von Canarinvest Properties gewählt wurde, ermöglicht es, dass mit einer einzigen Unterschrift Hunderte von Agenturen für den Verkäufer arbeiten, aber immer unter der Führung und Anleitung der vertrauenswürdigen Agentur, die den Verkaufsauftrag mit dem Eigentümer unterzeichnet hat.
Und wie funktioniert das?
Der Immobilienmarkt in Spanien hat sich seit Beginn der Krise von 2008 stark verändert. Er wurde hauptsächlich vom amerikanischen Markt kopiert, da die Immobilienbranche in den USA seit Jahrzehnten sehr ausgereift ist; mit strengen ethischen Kodizes, Kontrolle der Fachleute durch Institutionen und vor allem mit einem sehr ausgefeilten Netzwerk der Zusammenarbeit zwischen den Agenturen. Daher stammt der Begriff MLS (MULTIPLE LISTING SERVICE), der nichts anderes ist als ein GEMEINSAMER IMMOBILIENPOOL, der von den Agenturen gemeinsam genutzt wird, die Teil der jeweiligen MLS sind.
Jede Immobilie dieses Verzeichnisses wird von der Agentur eingeführt, welche sich das Vertrauen des Verkäufers gewonnen hat und dessen Interessen während und nach dem Verkauf vertreten wird. Die Immobilie wird in die MLS “in voller Pracht” eingeführt: mit einem einzigen Preis, in allen rechtlichen Situationen überprüft, mit professionellen Fotos und Videos, einem virtuellen Rundgang, einer überzeugenden Beschreibung und vielem mehr. Je mehr die beauftragte Immobilienagentur involviert ist, das heißt, je besser der Marketingplan ist und je mehr und bessere Tools sowie Serviceleistungen von der Agentur angewendet werden, desto erfolgreicher wird der Verkauf sein. Wir sprechen von einem kontrollierten Verkauf, da die Immobilie mit einem einzigen Preis, einer einzigen “rechtlichen und physischen Wahrheit” und “in ihrer besten Gala” auf den Markt kommt.
Canarinvest Properties ist Mitglied mehrerer MLS´S: eine davon ist BOICAN (OFFIZIELLES IMMOBILIENVERZEICHNIS AUF DEN KANARISCHEN INSELN), die der Kanarischen Vereinigung für Immobilienmanagement (ACEGI) angehört. Wir sind auch AGORA MLS angeschlossen, die auf nationaler Ebene mit über 500 Agenturen arbeitet, und auch AGORA MLS LUXURY für Immobilien höheren Ranges.
Nach mehr als 26 Jahren in der Branche kann ich nur bestätigen, dass je besser eine Agentur vorbereitet ist, desto mehr möchte sie ihr gesamtes KNOWHOW einsetzen, um sicherzustellen, dass der Verkauf ein Erfolg wird. Mit anderen Worten, wenn Sie wenig zu bieten haben, fordern Sie auch wenig Engagement vom Eigentümer und umgekehrt.
Zusammenfassend sind die Vorteile des Multi-Exklusivverkaufs:
1. Die Agentur, welcher der Verkaufsauftrag erteilt wurde, wird die Interessen des Verkäufers jederzeit verteidigen, da sie nicht mit den anderen Agenturen konkurriert, um die Erste zu sein. Dies ermöglicht es unter anderem, dem Eigentümer zu raten, sogar ein Kaufangebot abzulehnen, das unter dem vom Immobilienmakler als angemessen erachteten Preis liegt.
2. Große geografische Abdeckung und Zugang zu Nischenmärkten: In unserem Fall über 500 Immobilienunternehmen in ganz Spanien, die Zugang zu spezifischen Märkten haben können, was die Chancen erhöht, einen geeigneten Käufer zu finden. Der Schlüssel ist, dass jede einzelne teilnimmt, und wenn Ihr Käufer dort ist, werden wir ihn mit absoluter Sicherheit auf effizienteste Weise erreichen.
3. Individuelle Marketingstrategien, um die einzigartigen Merkmale der Immobilie auf bestmögliche Weise hervorzuheben und verschiedene Käufertypen anzusprechen. Glauben Sie mir, es ist nicht dasselbe, eine Immobilie für einen Käufer zu suchen, als einen Käufer für Ihre Immobilie zu finden. Dies erfordert Planung, Strategie und viel Engagement. Daher widmen wir uns bei Canarinvest Properties nur wenigen Objekten, jedoch mit Leib und Seele.
4. Effiziente Koordination zwischen den Agenturen, um sicherzustellen, dass die Informationen auf dem neuesten Stand sind und die Immobilie auf allen Plattformen bestmöglich präsentiert wird. Es werden auch Besichtigungen mit nicht qualifizierten Kunden vermieden oder dass dieselbe Immobilie von verschiedenen Immobilienmaklern mit den gleichen Kunden erneut besichtigt wird.
Agenturen, die Mitglied von MLSs sind, sind es gewohnt, die Courtage zu teilen. Andernfalls sagen Agenturen, die nicht teilnehmen, dem Eigentümer oft, dass sie einen Käufer haben, aber nicht bereit sind, die Honorare mit einer anderen Agentur zu teilen. Gibt es ein besseres Beispiel für Eigeninteresse? Die Agentur muss IMMER die Interessen ihres Kunden verteidigen, desjenigen, der den Verkaufsauftrag unterzeichnet hat, also des VERKÄUFERS.
Zum Schluss möchte ich auf eine Frage eingehen, die oft in Bezug auf die “Dienstleistungs-Speisekarte” auftaucht: Muss ich alle Dienstleistungen auswählen? Wird es für mich günstiger, wenn ich nicht alle Dienstleistungen in Anspruch nehme, die mir die Immobilienagentur anbietet? Antwort: “Und wenn Sie operiert werden müssen, macht es dann Sinn, die Anästhesie wegzulassen? Oder die Antibiotika danach? Verzichten wir auf die Blutanalyse oder das Elektrokardiogramm, um Geld einzusparen?
So wie wir dem Fachmann im Gesundheitswesen, dem Mechaniker, dem Informatiker oder dem Installateur vertrauen, warum lassen wir uns nicht vom Immobilienfachmann beraten und führen?
In meinem nächsten Blog werde ich darüber schreiben, wie Sie den besten Immobilienfachmann auswählen können, damit Sie bei dieser wichtigen Entscheidung gute Kriterien haben.
Ich möchte darauf hinweisen, dass für uns nach so vielen Jahren in der Branche und nachdem wir die verschiedenen Formen ausprobiert und die Ergebnisse jeder einzelnen überprüft haben, der Multi-Exklusivverkauf die leistungsstärkste und vielseitigste Option für den Verkäufer ist, der eine maximale Sichtbarkeit seines Eigentums und die größte Anzahl von Ressourcen sucht, um die Verkaufschancen bestmöglich zu steigern.
Unsere Zahlen lügen nicht – in den letzten 5 Jahren eine Erfolgsquote von 85%!
Wenn Sie weitere Details erfahren möchten, zögern Sie nicht, sich mit Canarinvest Properties in Verbindung zu setzen.
